Lo primero que hay que saber es que un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga no solo para la compra sino que para la ampliación, reparación o construcción de un bien inmueble, el cual queda en garantía a favor de la entidad que lo otorga para asegurar el cumplimiento de dicha obligación. Muchas decisiones se tienen que tomar al momento de contratar un crédito hipotecario, desde el monto hasta el tipo de préstamo que se va a pedir.
Los tipos de creditos hipotecarios:
1. Crédito con letras: se financia con una letra hipotecaria, la que es emitida por el banco y que es transada en el mercado para obtener los recursos que financian el préstamo. El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra («valor par») y el precio al que ésta se transa. Esa diferencia es cubierta por la persona que está contratando el hipotecario.
2. Mutuo hipotecario endosable: crédito en peso o en UF que está sustentado en una escritura del contrato, la cual se transa en el mercado a través de un endoso, que permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento.
3. Mutuo hipotecario no endosable: En este caso, el banco financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso.
Qué es una letra hipotecaria
Si un crédito es en letras hipotecarias, entonces lo que se está entregando son letras en las que el banco que concedió esa financiación las negocia en la Bolsa, sacando beneficios de ella a los inversores, que a cambio entregan dividendos a la misma entidad bancaria.
En caso de que la letra sea comprada a un precio inferior a su costo nominal original, se produce una diferencia que el cliente debe asumir, lo que puede encarecer el costo original del préstamo, sobre todo en momentos en que la economía del país se encuentre en depresión.
Con este sistema se puede acceder a la financiación de un 75% del valor de la vivienda y su tipo de interés es más bajo que el de un préstamo hipotecario de mutuo.
Qué es un mutuo hipotecario
Se trata de un préstamo concedido por cualquier entidad financiera, como bancos o empresas correctamente autorizadas.
Una vez que el vendedor del inmueble ha pagado, la entidad prestataria (en este caso, el banco que concedió el crédito) tiene la posibilidad de ceder dicho préstamo a entidades acreedoras, lo que no afecta en gran medida al deudor.
Dentro de las hipotecas de mutuo, el préstamo solicitado por el cliente no puede superar, normalmente, el 80% del valor del inmueble, siempre en función del nivel de ingresos del comprador.
En cuanto al valor del dividendo, queda constante durante los años que dura el crédito, lo que hace que la tasa de interés sea más alta que la del crédito con letras.